Preč sú časy voľne dostupných 90 – 100 % hypoték, dnes už majú poskytovatelia úverov na bývanie schvaľovacie sito nastavené pomerne prísne. Prispeli k tomu určite aj regulácie zo strany Národnej banky Slovenska, do istej miery aj pandémia koronavírusu. Uvažujete nad financovaním kúpy či rekonštrukcie bývania? Sú isté spôsoby, ako môžete svoje šance zvýšiť.
1. Majte nasporených čo najviac vlastných zdrojov
Nepopulárna, no žiaľ najdôležitejšia rada. Vo všeobecnosti vám odporúčame mať nasporených aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti – ak uvažujete o kúpe. Výrazne tak zvýšite šancu, že hypotéku získate. Z dôvodu regulácií zo strany NBS totiž banky môžu kvartálne poskytnúť len určitý objem hypoték nad túto hranicu, nie však viac ako 90%. A zvyčajne ich dajú len tým najbonitnejším, z ktorých im plynie dlhodobý zisk.
2. Žiadajte na začiatok kvartálu
Ak už chcete žiadať o financovanie prevyšujúce 80 % z ceny zamýšľanej nehnuteľnosti, žiadajte vždy začiatkom nového štvrťroka. Vtedy ešte máte istotu, že banky nevyčerpali svoju kvótu pre takéto úvery na bývanie. Ak teda splníte ostatné kritéria – predovšetkým žiaden negatívny zápis v registroch dlžníkov, dostatočný a stabilný príjem, trvalé zamestnanie – máte vyššiu šancu týmto prísnym sitom prejsť úspešne.
3. Majte dobrú platobnú morálku
Ak máte už iné úvery, alebo hoci platíte za telefón či spotrebiče na splátky, vyhnite sa akýmkoľvek omeškaniam. Plaťte poctivo a predovšetkým načas. Najmä ak žiadate od banky, v ktorej máte bežný účet. Na základe odoslaných platieb totiž potenciálny poskytovateľ hypotéky vidí, ako ste na tom s platením a či nepredstavujete riziko. Akékoľvek omeškania či vynechané splátky robia škrt cez šance získať úver na bývanie.
4. Žiadajte v banke, v ktorej máte bežný účet
Niečo sme naznačili už v predošlom bode. Ak žiadate o hypotéku od banky, u ktorej máte zavedený bežný účet, zvýši to šance získať takýto úver bezbolestne. Takáto banka má totiž dokonalý prehľad o vašom finančnom toku, tzv. cashflow. Vie o vašich príjmoch a výdavkoch, nemusí si ich dohľadávať externe, prípadne ich nemusíte dodatočne dokladovať vy. Ak vás banka pozná, vie lepšie a kvalifikovanejšie zhodnotiť, či ste dostatočne bonitným klientom.
5. Priberte spolužiadateľa
Dva príjmy sú viac, než len jeden. Jednoduchá matematika nepustí a pri hypotéke zaváži vo váš prospech. Žiadať nemusia len partneri, resp. manželia, môže ísť aj o súrodencov, alebo napríklad rodiča a dieťa – trebárs ak syn kupuje byt pre rodičov na dožitie. Ak je dlžníkov (a teda aj príjmov) viac, môžete tak získať dokonca aj výrazne vyšší úver, než keby bol žiadateľ len jeden.
6. Spoločný účet pomôže, ak sú žiadatelia dvaja
Na margo predošlého bodu – ak príjmy od partnerov chodia na spoločný účet, banke to poskytuje lepší prehľad o ich bonite. To je dôležité predovšetkým v časoch ekonomickej neistoty, akým pandémia COVID-19 nepochybne je. Aj takýmto pomerne jednoduchým spôsobom dokážete zvýšiť šancu, že úver na bývanie úspešne získate.
Prečítajte si: Ako sa posudzuje bonita klienta + 5 tipov, ako si ju zlepšiť
7. Osekajte nepotrebné finančné produkty
Zvážte audit svojich finančných produktov a záväzkov. Možno si platíte kontokorent alebo kreditnú kartu, ktoré ani nevyužívate. Všetky tieto výdavky môže banka vyhodnotiť ako negatívum, ktoré vám vo finále cestu za hypotékou môže riadne skomplikovať. Nehovoriac o tom, že zbytočné výdavky sú v podstate vyhodenými peniazmi, ktoré sa nepochybne dajú využiť rozumnejšie.
8. Uzavrite spolu s hypotékou poistenia
Ak si spolu s hypotékou uzavriete aj poistenie nehnuteľnosti či domácnosti, výrazne tak zvýšite šancu, že vám úver na bývanie prejde. Pri niektorých poskytovateľoch to je dokonca povinné. Ak už takéto poistky máte u inej banky (než od ktorej žiadate o hypotéku) a idete napríklad rekonštruovať, preneste si ich ku budúcemu poskytovateľovi.
9. Zvýšenie životného minima znižuje šancu na hypotéku
Každé zvýšenie životného minima (vždy 1. júla) vám o čosi zníži šancu na hypotéku, pretože vstupuje do základného výpočtu, ktorým banky zisťujú bonitu klienta. Pri každom zvýšení sa teda v tomto vzorci „odráta“ pár eur naviac čo znamená, že to musíte vykryť príjmovo, resp. finančnou rezervou. Ak teda plánujete žiadať o hypotéku, odporúčame tak robiť v predstihu pred ďalším plánovaným zvyšovaním životného minima.
10. Overte si, či za vás zamestnávateľ riadne platí odvody
S platobnou morálkou zamestnávateľa väčšinou veľa nezmôžete, predovšetkým ak ste radovým zamestnancom. Čo však môžete je overiť si, či za vás riadne platí odvody. Tie si totiž banka pri žiadosti o hypotéku overuje v Sociálnej poisťovni. Ak by prišla na to, že ich za vás zamestnávateľ neplatí v správnej výške (prípadne vôbec), tak to výrazne môže zhoršiť vašu šancu získať úver na nové bývanie.
11. Konsolidujte viacero úverov do jedného
Existujúce finančné záväzky (dlhy) nemusia byť hneď škrtom cez rozpočet, aj keď o čosi znižujú šancu hypotéku získať, resp. ju získať v požadovanej výške. Aj tu však môžete niečo podniknúť, predovšetkým ak máte viacero takýchto úverov či záväzkov. Vhodnou konsolidáciou nielen získate prehľad vo svojich financiách, ale aj v očiach banky sa vaša bonita môže o čosi navýšiť. To znamená aj vyššiu šancu na získanie hypotéky.
12. Urobte si prieskum trhu
Niektoré banky majú prísnejšie kritériá na poskytovanie úverov na bývanie, než iné. Podrobnejšie informácie vám dá hypotekárny špecialista, ktorý spolupracoval s viacerými. Ten bude vedieť povedať, kde je šanca vyššia, kde nižšia. Znamená to, že si urobíte vopred akýsi prieskum trhu – môžete aj na vlastnú päsť. Zatiaľ čo základné kritéria na poskytnutie hypotéky sú identické, do posudzovania žiadostí vstupujú viaceré premenné, ktoré sa môžu od banky k bank líšiť.
13. Dofinancujte 20 % základ spotrebným úverom
Ak chcete hypotéku získať o čosi skôr, no stále nemáte nasporených 20 % z hodnoty nehnuteľností, stále môžete tento základ dofinancovať spotrebným úverom. Pozor si však musíte dať na viacero vecí – aby vám aj po všetkých splátkach vychádzala cca 40 % rezerva z príjmu a predovšetkým, aby samotný príjem bol dostatočne vysoký na to, aby pokryl po splátke aj vaše základné životné potreby. Pripravte sa tiež na to, že na „spotrebákoch“ sú vyššie úrokové sadzby, než na hypotékach.
Tip: Porovnajte si, v ktorej banke by ste dostali najvýhodnejší spotrebný úver.
14. Nežiadajte hromadne a naslepo
Každá neúspešná žiadosť je evidovaná v úverovom registri. To znamená, že pri opakovaných žiadostiach u toho istého poskytovateľa, prípadne dodatočných žiadostiach u iných bánk, vám tieto „negatívne body“ výrazne priťažia. Jeden poskytovateľ totiž nevidí, prečo vám druhý hypotéku zamietol. Ak teda nepochodíte u jedného a začnete skúšať rad radom všetkých poskytovateľov na trhu, môžete si, paradoxne, veľmi uškodiť.
Ako vidieť, je viacero krokov, ktoré môžete proaktívne podniknúť, aby ste svoju šancu na hypotéku zvýšili. Je však potrebné mať na pamäti, že ide o finančný záväzok na dekády dopredu. Toto rozhodnutie si teda vyžaduje čas a je potrebné naňho byť patrične pripravený – najmä čo sa týka vlastného kapitálu a bonity, t.j. schopnosti splácať a vyžiť z toho, čo ostane. Banky síce poskytujú tisíce hypoték ročne, ale vy možno tú svoju budete brať len raz v živote. Neuponáhľajte sa.
