Ako zvládnuť kúpu bytu hladko bez väčších komplikácií? Je potrebné, aby ste si naštudovali všetky detaily, ako právne, tak aj technické, aby ste predišli nepríjemným prekvapeniam, ktoré sa vyplavia na povrch až pri užívaní bytu.
1. Právny stav bytu
Kontrola právnych náležitostí je dôležitá, pretože ich bremeno sa môže ľahko preniesť na vás. Overte si, či súčasný majiteľ nemá žiadne nedoplatky, exekúcie, súdne spory či iné podlžnosti. Povinnosťou predávajúceho je všetky dlhy a nedoplatky zaplatiť ešte predtým, než vám predá byt.
Právny stav bytu zistíte z katastra nehnuteľností a informácií z listu vlastníctva v časti C. Dokument vám odhalí aj to, či skutočne ide o bytový priestor (nie vždy to tak je). V liste vlastníctva však nie sú uvedené všetky informácie, napríklad o tom, či je nehnuteľnosť v prenájme. Ako kupujúci by ste mali vedieť, kto má byt prenajatý, aký vysoký nájom platí a na ako dlho bola nájomná zmluva uzavretá.
Vyhlásenie predávajúceho o neexistencii právnych závad musí byť súčasťou kúpnej zmluvy, zaistené sankciou v prípade nepravdivého/neúplného vyhlásenia.
2. Technický stav bytu
Realitní makléri sa vám budú snažiť predviesť byt v tom najlepšom svetle. To je v poriadku, avšak pozornosť treba venovať aj jeho chybám. K viditeľným nedostatkom patria praskliny v stenách, plesne, stav podlahy či obkladov.
Technické nedostatky nemusia byť viditeľné na prvý pohľad, no ak ich odhalíte neskôr, môžu vás stáť veľa úsilia a peňazí pri opravách. Môže to byť nefunkčné kúrenie či poškodená strecha. Dajte si pri obhliadke bytu načas a pokojne sa do nehnuteľnosti vráťte. Nebojte sa opýtať na detaily, aby ste nedostatky odhalili skôr, než byt kúpite.
Na čo sa pýtať pri prehliadke bytu?
- Aká je reálna veľkosť bytu? Mnohí predajcovia uvádzajú veľkosť vrátane balkóna či lodžie, pivnice. Vás však zaujíma obytný priestor, ktorý budete využívať.
- Aké sú zálohové platby pri počte osôb, ktoré budú obývať nehnuteľnosť? Zistite, kto je osoba, zodpovedná za správu bytového domu. Vyžiadajte si ročný výpis poplatkov za služby, spojené s užívaním bytu. Vďaka tomu zistíte, či má súčasný majiteľ bytu nejaké dlhy na poplatkoch, či príspevkoch na správu bytového domu.
- V akom stave sú stúpačky, elektrické rozvody, strecha? Kedy prešli poslednou rekonštrukciou?
- Má bytový dom murované či umakartové jadro?
- Čo všetko bude treba v byte opraviť a koľko to bude stáť? Zistíte pri zhodnotení technického stavu bytu.
- V akom stave sú spoločné priestory bytového domu?
Mnohé technické poruchy v byte dokáže posúdiť len odborník z oblasti stavebníctva. Odborný posudok niečo stojí, no pri kúpe bytu získate istotu, že vás v zime nečaká prekvapenie v podobe nefunkčného kúrenia. Pomocou dronu možno skontrolovať aj stav strechy.
Všetky chyby, skryté aj viditeľné, spíšte spolu s predávajúcim a realitným maklérom do preberacieho protokolu. Je to potrebné z dôvodu zodpovednosti sa technický stav bytu, za skryté (zamlčané) chyby je totiž právne zodpovedný predávajúci.
3. Vyberte sa na prehliadku okolia
Páči sa vám miesto, kde plánujete bývať? Nachádza sa v okolí všetko, čo potrebujete? Aká je občianska vybavenosť tejto lokality? Ako sa žije v bytovom dome ľahko zistíte od vašich potenciálnych susedov.
Okrem toho je dobré sa pozrieť na územný plán obce či mesta, aby ste si mohli vytvoriť predstavu, či môžete v okolí vášho nového bydliska očakávať výstavbu.
4. Zvoľte si overenú realitku
Realitných kancelárií je veľa a nie každá je skutočne spoľahlivá. Ani najväčšia kancelária totiž nemusí byť zárukou výhodnej kúpy. Môžete si nechať odporučiť kanceláriu od známych či blízkych, ktorí kupovali nehnuteľnosť. Nápomocné sú i recenzie.
Vyberte si takú, ktorá je na trhu už dlho a má za sebou množstvo spokojných klientov. Neseriózny prístup realitnej kancelárie by vás mohol stáť veľa. Známe sú prípady predaja nehnuteľností, ktorú realitný maklér sám nevidel. Častým pochybením je aj zamlčanie dôležitých faktov ohľadom bytu (najmä technických závad).
Pozor si treba tiež dať na neoprávnené poplatky. Po uzavretí zmluvy s realitnou kanceláriou jej vzniká nárok na províziu. Niekedy si realitné kancelárie vyžadujú províziu aj v prípade, keď na ňu nemajú nárok, napríklad ak sa rozhodnete od kúpnej zmluvy odstúpiť.
5. S podpisom rezervačnej zmluvy si dajte načas
Po podpise rezervačnej zmluvy už nie je jednoduchá cesta späť. Preto si dobre rozmyslite, či ju podpíšete. Nenechajte na seba tlačiť. Ak predávajúci príliš nalieha, je to podozrivé.
Schvaľovanie hypotéky trvá v niektorých prípadoch dlhšie a nie všetky žiadosti banka schváli. Ak vám z nejakého dôvodu banka hypotéku neposkytne, alebo si kúpu bytu rozmyslíte, za odstúpenie od rezervačnej zmluvy vám môže realitka udeliť sankciu až vo výške niekoľko tisíc eur.
Tip na čítanie: 14 tipov, ako zvýšiť svoju šancu na získanie hypotéky
Pri rezervácii bytu postupujte opatrne
Pred podpisom rezervačnej zmluvy venujte pozornosť nasledujúcim informáciám:
- Overte si výšku rezervačného polatku. Poplatok by mal byť adekvátny cene nehnuteľnosti. Zvyčajne je to okolo 0,5 % z ceny nehnuteľnosti, ale môže to byť až 10 %. Tento poplatok slúži ako istina a záloha pre predávajúceho, než dôjde k predaju bytu.
- Skontrolujte si v zmluve podmienky pre vrátenie rezervačného poplatku. Ide o nemalú sumu a v prípade, že si kúpu bytu rozmyslíte, môžete o túto sumu prísť.
- Skontrolujte si, na aký účet uhrádzate rezervačný poplatok. Musí to byť firemný účet realitnej kancelárie, nie súkromný účet.
- Rezervačná zmluva musí obsahovať záväzok predávajúceho poskytnúť kupujúcemu súčinnosť pri zriadení záložného práva. V prípade, že žiadate o hypotéku a predávajúci nepodpíše záložnú zmluvu, banka vám hypotéku neposkytne.
Rezervačný poplatok uhrádzajte až vtedy, keď máte schválenú hypotéku, nikdy nie skôr. Je to jedna z vecí, na ktorých sa kupujúci môže „popáliť”.
Ak však venujte dostatočnú pozornosť zmluvám aj technickému stavu bytu a neurobíte unáhlené rozhodnutie, kúpa prebehne bez problémov. Každý krok na ceste k vlastnému bývaniu si premyslite a overte.
S riešením financovania vašej budúcej nehnuteľnosti i komunikáciou s bankou vám radi pomôžeme.
